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À quand une reprise immobilière?

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Vous qui cherchez une maison à vendre ou des locaux à louer sur les fougueux marchés immobiliers de Londres, New York ou Paris, vous seriez abasourdi par la dégringolade persistante des prix de l’immobilier au Japon depuis quelques années.

Tokyo demeure, certes, l’une des villes les plus chères à habiter, mais les prix japonais de l’immobilier, qui s’étaient envolés à la fin des années 80, sont en baisse pour la treizième année consécutive. Comme le montre l’étude économique sur le Japon, ceci a eu pour effet de réduire l’indice moyen des prix, à l’échelle nationale, à moins de la moitié de son plus haut niveau historique. Toutefois, ce déclin n’est plus attribuable à un simple ajustement du prix des actifs, mais aux profonds changements structurels que traverse l’économie japonaise. Plus précisément, la baisse des prix dans les grands centres urbains ralentit grâce à une demande commerciale et résidentielle soutenue, mais dans les métropoles régionales et les banlieues des grandes villes, la chute continue.Selon une enquête de l’Institut japonais de l’immobilier, la baisse des prix moyens du foncier dans les métropoles régionales est passée de 3,5 % en 2003 à 4,4 % en 2004. Pendant la même période, dans le centre de Tokyo, la baisse s’est ralentie, passant de 2,1 % à 1,3 %. Dans quelques quartiers centraux de la capitale, on voit même les prix remonter.Cette baisse persistante des prix du foncier continue d’inquiéter les banques, qui prennent traditionnellement en garantie des biens fonciers. La part des prêts bancaires adossés à une garantie immobilière est passée de 27 % en 1990 à 20 % en 2002, alors que la part des prêts non sécurisés sans garantie a augmenté de 32 % à 36 %. En outre, étant donné l’importance de la terre dans le patrimoine des ménages, la baisse des prix fonciers a un impact négatif sur la consommation privée. Face à cette situation, le gouvernement a pris un certain nombre de mesures : promotion de la revitalisation des centres urbains par une déréglementation des codes d’urbanisme et de construction, assistance financière, réduction des impôts fonciers et des droits sur les transactions immobilières. Mais jusqu’à présent, cette politique a surtout bénéficié aux transactions foncières et aux opérations de rénovation urbaine dans les centres de grandes conurbations.De fait, les changements structurels tels que le passage à une économie de services, l’accroissement de la migration des ruraux vers les grands centres urbains et le développement de centres commerciaux géants dans les zones suburbaines sont autant de facteurs qui précipitent la baisse des prix fonciers dans les villes régionales. Cette déflation du foncier au niveau national devrait se poursuivre bien après la fin de la déflation générale des prix. RéférenceOCDE (2005), Étude économique du Japon, Paris.©L’Observateur de l’OCDE n° 246/247, décembre 2004-janvier 2005